Одні містобудівні умови, кілька дозволів: Верховний Суд захистив право забудовника на поетапне будівництво
18 червня 2026 року Верховний Суд ухвалив постанову у справі № 460/12451/24, у якій сформував важливий правовий висновок для будівельної галузі.
Якщо містобудівні умови та обмеження видані на єдиний об’єкт, будівництво якого здійснюється окремими чергами, отримання дозволу на одну із черг не означає, що містобудівні умови вже реалізовані. Забудовник може використовувати їх для отримання дозволів на наступні черги до завершення всього об’єкта та вичерпання передбачених техніко-економічних показників.
У цій справі я представляв інтереси забудовника у Верховному Суді.
Один дозвіл не вичерпує містобудівних умов
ТОВ «Рівненський Молодіжний Жилий Комплекс» здійснювало поетапне будівництво багатоповерхового житлового будинку в Рівному.
Містобудівні умови та обмеження були видані у 2015 році на єдиний об’єкт, який передбачав десять під’їздів, 912 квартир та загальну площу забудови понад 5,5 тисячі квадратних метрів. Через масштаб проєкту будівництво здійснювалося окремими чергами, кожна з яких могла автономно вводитися в експлуатацію.
Під час звернення за дозволом на виконання будівельних робіт щодо шостої черги Управління державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради відмовило забудовнику.
Позиція контролюючого органу полягала в тому, що містобудівні умови вже були використані під час отримання попереднього дозволу. На думку Управління, для наступної черги забудовник мав отримати нові містобудівні умови та обмеження.
Забудовник із таким підходом не погодився. Попередня черга охоплювала лише частину показників, визначених містобудівною документацією. Зокрема, замість передбачених 912 квартир було запроєктовано лише 164, а площа забудови становила 1045,87 квадратного метра із передбачених 5508,53 квадратного метра.
Отже, містобудівні умови були реалізовані лише частково.
Суд першої інстанції визнав відмову протиправною та зобов’язав Управління повторно розглянути заяву забудовника. Апеляційний суд скасував це рішення і відмовив у задоволенні позову. Після цього справа була передана на розгляд Верховного Суду.
Позиція Верховного Суду
Верховний Суд підтримав аргументи забудовника та сформулював принциповий правовий підхід: один об’єкт будівництва передбачає одні містобудівні умови та обмеження.
Якщо окремі черги є складовими одного об’єкта, розташованого на одній земельній ділянці, нові містобудівні умови для кожної черги отримувати не потрібно.
Суд також відхилив аргумент Управління про те, що в містобудівних умовах було зазначено «багатоповерховий житловий будинок», а не «житловий комплекс». Назва об’єкта сама собою не виключає можливості його поетапного будівництва.
Державні будівельні норми дозволяють здійснювати проєктування за чергами. При цьому чергою може бути не лише окрема будівля, а й автономна частина єдиного об’єкта, яку можливо безпечно експлуатувати та окремо ввести в експлуатацію.
Важливим є й те, що законодавство, чинне на момент видачі містобудівних умов, не вимагало обов’язково зазначати в їх тексті слова «черга» або «комплекс». Тому відсутність таких формулювань не позбавляє забудовника права здійснювати поетапне будівництво.
Верховний Суд дійшов висновку, що реалізація містобудівних умов визначається не кількістю отриманих дозволів, а ступенем вичерпання передбачених ними граничних техніко-економічних показників, зокрема площі забудови, загальної площі об’єкта та кількості квартир.
Поки будівництво єдиного об’єкта не завершене, а встановлені показники не вичерпані, містобудівні умови залишаються чинними.
За результатами розгляду справи Верховний Суд задовольнив касаційну скаргу, скасував постанову апеляційного суду та залишив у силі рішення суду першої інстанції, яким відмову Управління ДАБК було визнано протиправною.
Практичне значення постанови
Постанова усуває невизначеність, яка тривалий час створювала проблеми під час реалізації масштабних будівельних проєктів.
Верховний Суд фактично підтвердив, що:
Містобудівні умови залишаються чинними до завершення будівництва всього об’єкта.
Отримання дозволу на одну чергу не припиняє можливості використання тих самих містобудівних умов для наступних черг.
Реалізація містобудівних умов визначається вичерпанням їх техніко-економічних показників, а не фактом видачі одного дозволу.
Відсутність у містобудівних умовах слів «черга» або «комплекс» не забороняє поетапне будівництво.
Контролюючий орган не може доповнювати передбачений законом перелік підстав для відмови у видачі дозволу власними міркуваннями.
Водночас цей висновок не означає, що одні містобудівні умови можна необмежено використовувати для спорудження різних самостійних об’єктів. Забудовник повинен підтвердити, що наступна черга є частиною того самого об’єкта, передбаченого містобудівним розрахунком і генеральним планом, а визначені показники ще не вичерпані.
Саме правильне зіставлення містобудівних умов, генерального плану, проєктної документації та фактичних показників окремих черг дозволило довести, що будівництво єдиного об’єкта не було завершене, а відмова у видачі наступного дозволу не мала законних підстав.